打新资金离场不改基本面价值，湖北科投REIT破发当日即获增持护盘丨REITs金融实务

21世纪经济报道记者 黎雨辰 北京报道

7月1日，也是产品上市次日，中金湖北科投光谷产业园REIT（下称“湖北科投REIT”）便发布了《关于原始权益人及其一致行动人基金份额增持计划及实施进展的公告》。公告显示，在前期基础上，原始权益人及其一致行动人拟累计增持不超过9%的份额，并已于上市当日完成5.395%的份额增持。

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经济弱修复的大环境下，REITs原始权益人及项目关联方出手增持的现象，在今年已是屡见不鲜。不过对于湖北科投REIT这样一只刚刚遭遇“上市即破发”的REITs来说，一份增持公告显得弥足珍贵。

有市场人士分析称，当前REITs市场整体运行保持平稳，湖北科投REIT破发原因预估是当日打新资金快速离场，产品基本面仍属同类资产中较高水平，投资者无需过度担忧。长期来看，园区REITs当前二级市场价格所对应的资产估值水平已经具备较强的投资吸引力，具备良好的资产配置价值。

6月30日，中金湖北科投光谷REIT迎来首日上市，成为今年第四只上市的公募REITs产品。公开数据显示，本次项目发行规模15.75亿元，预测基金2023年、2024年现金流分派率为4.62%和4.87%。底层资产具体为光谷软件园A1-A7栋、C6栋、E3栋以及互联网+项目。

据了解，此前湖北科投REIT曾于5月29日开启询价，累计收到53家网下投资者管理的142个配售对象的报价信息，区间为2.542元/份-2.746元/份，拟认购份额总量84亿份，为网下初始发售份额的57倍。

最终48家网下投资者管理的110个配售对象的57.9亿份报价有效，结合其他配售对象的报价情况，产品最终发行价格被定在2.625元/份。

不难看出，与询价结果相比，湖北科投REIT的发行定价相对保守。不过在年内市场估值回归理性、打新收益快速收窄的环境下，依然陷入了“开盘即破发”的境地。

6月30日，湖北科投REIT价格开盘下跌至2.58元/份，盘中价格一度探底2.161元，跌幅超17%。截至收盘，产品跌幅收窄至6.29%，但依然成为今年首只、市场上第二只上市首日破发的公募REITs。

不过或许是为了凸显对底层资产的坚定信念，7月1日，湖北科投REIT便发布公告，称原始权益人及其一致行动人拟通过二级市场买入或交易所认可的其他方式增持基金份额。

具体来看，自2023年6月30日起不超过12个月，湖北科投集团及其一致行动人将通过二级市场买入或交易所认可的其他方式增持基金的基金份额，累计增持基金份额不超过5400万份，占基金已发行基金总份额的9%。

公告同时表示，在上市当日，湖北科投集团已经完成5.395%的份额增持，此后集团及其一致行动人亦有权根据二级市场整体趋势适时追加增持计划。

有业内人士向记者推测，破发现象可能是打新资金离场所致。数据显示，上市首日湖北科投REIT成交额达到1.56亿元，31%的换手率甚至在REITs市场中排于首位，体现出当日市场交易活跃、流动性充足，但也一定程度反映出短线资金的追逐与投机倾向。

面对近期出现的二级市场价格下跌，发行人与基金管理人及时果断增持份额，则是在长期方向进一步彰显了发行人、管理人与投资者利益深度绑定，持续优化资产质量的决心和信心。

实际上，在多方业内人士看来，考虑到公募REITs产品在收益分派过程中的合理损耗、更高水平的信息披露体系和产品治理机制以及底层资产“优中选优”的严格筛选过程，园区REITs当前二级市场价格所对应的资产估值水平已经具备较强的投资吸引力，具备良好的长期资产配置价值。

“产业园类REITs前期受整体市场环境影响，市场表现欠佳。但同时也可以观察到，当前已上市REITs产品价格已回归相对低位，在当前经济逐步复苏和租赁市场回暖的形势下，将产生更大的市场空间。”有业内人士向记者指出。

也有接近监管方面的人士观察到，当前发行人和基金管理人对于园区REITs的长期健康发展均充满信心。面对短期租户变动，发行人充分调动长期积累形成的丰富客户储备，并在产业资源方面予以倾斜导入，对稳定和优化园区经营状态起到了积极正向作用。

Wind数据显示，截至2023年6月30日，9只产业园区REITs的平均预期现金流分派率已经达到4.37%，部分产品的预期现金流分派率甚至已接近5%。当前的分派率水平与10年期国债收益率对比，利差空间平均已走阔至173BP，部分产品对应的利差空间已突破200BP，无论从绝对收益还是大类资产配置的角度看，产业园区REITs的投资价值已经逐步显现。

另外，从一二级市场价差的维度来看，当前园区REITs对应的估值水平也处于相对低位。相关数据显示，北上广深商务园区在大宗交易场景下，资本化率大致处于4.7%-5.6%之间，其他主要二线城市园区的资本化率水平处于5.6%-6.1%之间。相较之下，当前园区REITs按二级市场价格计算的分派率已接近大宗交易的资本化率水平。

记者注意到，多方业内观点认为，当前宏观经济形势和产业发展趋势正处在动态变化阶段。园区REITs的发行人凭借深厚的产业资源积累以及优秀的运营管理能力，能够及时有效对租户结构做出针对性调整，使园区资产更好地匹配下一阶段的产业发展规律。因此，现阶段正在进行中的租户结构优化调整，为园区REITs后续更加优异的长期业绩表现提供了宝贵机遇。