债务重组披露 净亏却超400亿 中国奥园离“上岸”还有多远？

自去年4月1日宣布停牌后，中国奥园复牌之路也迈出关键一步。7月3日，中国奥园一次性发布了2021年度、2022年中期、2022年度三份业绩财报，补齐这几份业绩财报是其完成复牌工作的重要事项之一。三份业绩财报也揭示了中国奥园过去两年艰难的经营状况，2021年、2022年，中国奥园的营业额皆录得负增长，由2020年的677.94亿元下降至2022年的187.11亿元；中国奥园的毛利也经历大幅波动，毛利率更是一度呈现负值。2021年和2022年，中国奥园公司拥有人应占亏损合计高达409.18亿元。

就在业绩财报发布前一晚，中国奥园披露关于境外债务重组的最新情况。种种“前期”动作，也预示着中国奥园复牌将近，但滑坡的业绩表现，不难看出中国奥园的流动性危机并未解除，即便成功复牌也并不代表脱离风险，其离成功“上岸”还有一段长路要走。

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补发三份财报

因年报“难产”从去年4月1日停牌至今，中国奥园已在港交所“搁浅”一年多时间，如果今年9月未能成功复牌，中国奥园也将面临退市风险。根据上市规则，港交所可取消任何连续18个月暂停买卖的证券的上市地位。

达成港交所复牌条件，是出险房企顺利恢复交易的关键，可以看到，每份复牌指引中首先提及的要求就是“需要刊发所有尚未公布的财务报告”。赶在摘牌“大限”之前，中国奥园于7月3日发布了2021年度、2022年中期、2022年度三份业绩财报，其复牌之路也迈出关键一步。

“企业如果能成功复牌，对于自身恢复正常经营有积极帮助。”地产分析师严跃进表示，各大房企爆雷后，财报审计工作也不同以往，业绩财报成功披露，说明中国奥园把一些“遗留”问题已经说清楚了。另一方面，财报披露后，也有助于投资者和市场能够更全面地了解企业经营状况，对于恢复市场投资信心有重要意义。

三份业绩财报也揭示了中国奥园过去两年艰难的经营状况。财报显示，2021年度中国奥园的总营业额约为500.22亿元，较2020年之约677.94亿元下降约177.72亿元，同比下降26.2%；2021年，中国奥园毛损为约119.35亿元，较2020年之毛利约160.81亿元下降174.2%，毛利率为-23.9%。2021年，中国奥园公司拥有人应占亏损约为330.75亿元，较2020年之溢利约59.08亿元下降659.9%。

2022年，中国奥园一些财务指标在“低基数”的影响下有所好转，但整体仍表现滑坡。2022年度，中国奥园的总营业额约为187.11亿元，较2021年之约500.22亿元减少约313.11亿元，减幅为62.6%；同期中国奥园毛利为约8.41亿元，较2021年之负毛利119.35亿元上升107%，毛利率为4.5%。2022年，中国奥园拥有人应占亏损约为78.43亿元，较2021年之亏损约330.75亿元上升76.3%。

33.01%境外债与债权人达成协议

就在业绩财报发布前一晚，中国奥园境外债务重组也迎来实质性进展。

根据7月2日晚间所披露的公告，中国奥园已与若干主要票据持有人（其持有公司发行的境外优先票据未偿还本金总额的约33.01%）就公司境外重大债务重组方案的主要条款达成一致。

根据重组方案，中国奥园将发行新的融资工具对原债券进行置换，包括4只共计23亿美元新债务工具期限至2031年，14亿股普通股、1.43亿美元无息强制可转换债券及16亿美元永续债。

中国奥园方面表示，强制可转换债及永续债发行后预期将作为中国奥园“权益”入账。连同方案中的债转股，若重组方案完成，上市公司的净资产将显著增加不低于36亿美元，资产负债率则显著改善，令奥园实现轻装上阵，加速复牌进程。

另据透露，重组方案成功后，郭梓文仍将是中国奥园第一大股东，不会出现郭梓文失去中国奥园控制权的局面。

对于何时能够成功复牌？中国奥园方面告诉北京商报记者，目前公司正按照港交所复牌指引有序推进复牌工作，各项工作进展顺利，有信心尽快实现复牌交易，引领企业恢复到正常经营状态。

复牌只是“脱险”第一步

“保壳”还是“弃壳”？对于上市地位的选择，出险房企也各有一番琢磨。有的房企选择“躺平”，彻底“弃壳”；有的房企则选择积极运作，努力进行“保壳”。

据记者梳理，截至目前，已有融创中国、佳兆业、上坤地产、龙光集团等房企实现复牌，同时，也有新力控股、蓝光发展、中天金融等终止上市暨摘牌。

此外，还有多家房企目前仍处于停牌状态，诸如中国恒大、世茂集团、旭辉控股、当代置业、阳光城等，据记者不完全统计，仍有35家涉房企业处于停牌状态。

中指研究院企业研究总监刘水指出，目前内房股能进入复牌的也只是个别公司，其他还要再积极推进债务重组。未来或会有多家公司退市，之前已经有港股房企新力退市，如未能发布业绩报告，停牌时间过长，这些港股房企或将退市。近期，7家A股房企股票价格连续20个交易日低于1元，根据规定基本锁定退市，另有7家房企股票价格在1元附近，在退市边缘。未来A股也将有一波房企退市潮。

即便成功复牌，也不意味着已经“脱险”。一位业内资深分析师告诉北京商报记者，成功复牌只是企业“脱险”的第一步，若主营业务增长乏力，则自身流动性危机仍未解除。可以看到，2021年和2022年，中国奥园公司拥有人应占亏损合计高达409.18亿元。亏损的持续效应，未来企业经营还需依靠“外力”，整体成长性仍不容乐观。

另一方面，借鉴成功复牌房企“前车之鉴”，顺利复牌后，房企的估值修复也很漫长。融创中国于今年4月13日在港交所恢复买卖，当日跌幅便高达55%，此后股价一路下跌，目前持续1元附近徘徊。资本市场对于房地产企业的信心修复，也还需要很长一段时间。

刘水同样告诉记者，房企能够复牌，表明已经达到港交所要求，化解风险取得了阶段性进展。但是还不能说已经脱离风险，后续的经营及债务重组情况还存在不确定性，当前市场形势下，风险还很大。后续应该加快销售促回款，促进企业持续发展。加速推进较好项目的销售去化，快速回笼资金，保障现金流入，增强偿债能力。

北京商报记者 王寅浩